Avocat en droit de la copropriété à Pau
Du syndicat au copropriétaire
Vous êtes propriétaire dans une copropriété et vous subissez un désordre qui provient des parties communes ou des parties privatives ? Vous êtes syndic et un copropriétaire conteste une décision d’assemblée générale ? Le Cabinet LOPEZ pratique le droit de la copropriété des deux côtés : il conseille des gestionnaires de copropriété, défend des syndicats, accompagne des copropriétaires, à Pau et dans tout le ressort de la cour d’appel.
Sur cette page
Le cadre juridique fondamental de la copropriété
Le droit de la copropriété en France repose sur un cadre législatif et réglementaire explicite, qui vise à concilier l’exercice de la propriété individuelle et la gestion collective d’un immeuble bâti.
Les textes principaux
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Texte fondateur qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il définit la copropriété, organise ses structures (syndicat, syndic, assemblée générale) et établit les règles de participation aux charges, de majorité pour les décisions, de répartition des droits et obligations des copropriétaires.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Pris pour l’application de la loi de 1965, il précise de nombreuses règles pratiques : contenu du règlement, fonctionnement des organes, formalités de publicité.
Code de la construction et de l'habitation
Certaines dispositions issues de ce code (diagnostics, obligations d’information) s’articulent avec le statut de 1965, notamment pour les immeubles en copropriété.
Textes récents : loi ELAN, loi Climat-Résilience
Ils ont modifié ce régime pour intégrer les enjeux contemporains : performance énergétique, digitalisation des assemblées, nouvelles obligations d’information.
Le principe de la copropriété
La loi de 1965 définit la copropriété comme un immeuble bâti, ou un groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie par lots, chaque lot comportant une partie privative ainsi qu’une quote-part de parties communes, indissociables du lot privatif.
Les parties communes sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires. Leur qualification est essentielle : elle détermine la répartition des charges et les règles de décision collective.
Les organes de la copropriété
La loi de 1965 structure la copropriété autour de trois organes principaux : le syndicat des copropriétaires, le syndic et l’assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires
Personne morale regroupant tous les copropriétaires. Il agit pour la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes et l’exécution des décisions collectives.
Le syndic
Agent mandaté pour gérer le syndicat, professionnel ou bénévole, responsable de l’exécution des décisions de l’assemblée générale, de la tenue des comptes et de l’entretien courant. Il doit agir avec diligence et loyauté, sous peine d’engager sa responsabilité.
L'assemblée générale
Organe délibérant des copropriétaires, qui décide des travaux, de l’adoption du budget et de la nomination du syndic. Les décisions sont prises à des majorités variables selon leur importance, telles que prévues à l’article 24 de la loi.
Droits et obligations des copropriétaires
Trois questions reviennent dans presque tous les dossiers : ce que chacun peut faire de son lot, ce que chacun doit payer, et qui décide des travaux.
L'usage des parties privatives et communes
Chaque copropriétaire utilise librement sa partie privative, mais doit respecter les droits des autres et la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage prévu par le règlement et par la loi.
L’usage des parties communes doit être conforme à leur destination : des modifications ou des usages particuliers nécessitent souvent une autorisation de l’assemblée générale.
Concernant les locations meublées touristiques, les juges exigent un examen précis du règlement de copropriété pour déterminer la licéité de l’activité dans l’immeuble, sans prohibition automatique. La Cour de cassation a défini des critères pour qualifier le caractère commercial d’une activité de location courte durée quand elle concerne un lot, à distinguer des simples activités résidentielles.
La participation aux charges
Les copropriétaires participent aux charges selon les quotes-parts fixées au règlement de copropriété, pour l’entretien des parties communes et pour les services collectifs.
Les travaux : ordinaires, urgents, non autorisés
Les travaux ordinaires sont votés selon les règles de majorité de l’article 24.
Pour les travaux urgents ou de sécurité, le syndic peut parfois agir sans attendre l’assemblée générale. La jurisprudence admet que des travaux urgents soient réalisés pour prévenir un dommage grave.
Les travaux réalisés sans autorisation peuvent être annulés et des frais imputés au copropriétaire fautif, par exemple une démolition ordonnée par décision judiciaire.
Le règlement de copropriété, pierre angulaire des relations
Le règlement de copropriété complète la loi en précisant la destination de l’immeuble, la consistance des lots, les quotes-parts et les règles d’usage. Il s’impose à tous, mais il ne peut contenir de clauses contraires aux dispositions impératives de la loi de 1965.
La jurisprudence confirme que les clauses illégales, contraires à l’ordre public légal, sont réputées non écrites.
À retenir
Une clause du règlement contraire à une disposition impérative de la loi de 1965 est réputée non écrite. La lecture du règlement est donc la première étape de presque tous les dossiers de copropriété.
Le contentieux de la copropriété : jurisprudence récente
La responsabilité du syndic
La jurisprudence est constante sur la nécessité pour le syndic d’agir avec loyauté et avec diligence. Un manquement peut engager sa responsabilité personnelle.
Les travaux non autorisés
La Cour de cassation sanctionne les travaux effectués sans décision valable de l’assemblée générale, notamment sur les parties communes.
La location et les activités au sein des lots
Les tribunaux examinent au cas par cas la compatibilité de certaines activités, la location courte durée notamment, avec le règlement de copropriété, sans présomption d’interdiction automatique.
La prescription des actions du syndicat
La Cour de cassation a affirmé que le syndicat des copropriétaires n’est pas assimilé à un consommateur, avec des conséquences directes en matière de prescription des actions contre des prestataires et contre des fournisseurs.
Perspectives et enjeux actuels
Le droit de la copropriété est en évolution permanente, intégrant des enjeux écologiques (travaux de performance énergétique), numériques (assemblées en visioconférence) et sociaux (logement dégradé, financement des travaux). La jurisprudence joue un rôle clé dans l’interprétation des règles face aux réalités contemporaines.
Le droit de la copropriété constitue un régime complexe et technique, qui nécessite une solide compréhension des textes ainsi que de leur interprétation jurisprudentielle. Pour chaque décision importante, travaux, usage des lots ou responsabilité du syndic, il est essentiel de vérifier tant la disposition légale applicable que l’interprétation jurisprudentielle récente.
Questions fréquentes
Quel délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi de 1965). Ce délai est impératif : passé ce terme, la décision est définitive, même irrégulière.
Le syndic peut-il faire des travaux sans vote de l'assemblée générale ?
Uniquement les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. La jurisprudence admet leur réalisation pour prévenir un dommage grave. Tout autre travail exige un vote à la majorité requise selon sa nature.
Une infiltration provient des parties communes : qui paie ?
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par les parties communes. La qualification de l’origine du désordre, partie commune ou privative, est l’étape déterminante du dossier : elle conditionne le responsable et la procédure.
Le Cabinet LOPEZ : la pratique réelle des syndics
La clientèle du cabinet comprend des gestionnaires de copropriété : cette pratique du conseil aux syndics professionnels nourrit la connaissance concrète du fonctionnement des copropriétés, convocations, votes, exécution des décisions, recouvrement. Un copropriétaire défendu par le cabinet bénéficie de cette connaissance intime de la partie adverse ; un syndic conseillé par le cabinet sécurise sa pratique en amont des contentieux.
Le cabinet intervient devant les tribunaux judiciaires de Pau, Bayonne, Dax, Mont-de-Marsan et Tarbes.
Pour aller plus loin
Les sources officielles sur la copropriété
Légifrance
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est fixé par la Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Service public
Syndic de copropriété
Les règles de fonctionnement de la copropriété sont présentées sur Service-Public.fr — Copropriété.
ANIL
Tout savoir sur la copropriété
Les fiches pratiques sur la copropriété sont publiées par l’ ANIL — Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.
ADIL 64
Conseil logement en Pyrénées-Atlantiques
Pour un premier renseignement gratuit en matière de copropriété à Pau, ADIL 64 — Conseil logement Pyrénées-Atlantiques.
Un litige de copropriété à Pau ? Syndicat, syndic ou copropriétaire
Pau · Bayonne · Dax · Mont-de-Marsan · Tarbes
Cabinet LOPEZ CAUBET, 15 rue d’Orléans, 64000 Pau
05 59 21 96 36