Un mécanisme obligatoire, d’ordre public

La garantie de livraison à prix, délais convenus est l’innovation majeure de la loi de 1990 : le constructeur doit, avant l’ouverture du chantier, justifier d’une garantie délivrée par un établissement de crédit, une entreprise d’assurance agréée. Ce garant s’engage à prendre en charge l’achèvement de la maison au prix convenu en cas de défaillance du constructeur — liquidation judiciaire, abandon de chantier, non-respect du délai de livraison.

Le garant couvre les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement (au-delà d’une franchise de 5 % du prix convenu), les pénalités de retard, les sommes versées en trop par rapport à l’échéancier légal. Cette garantie est attachée au contrat : elle bénéficie au maître d’ouvrage même lorsque l’attestation ne lui a pas été remise — le constructeur qui a ouvert le chantier sans garantie engage sa responsabilité pénale.

La mise en jeu du garant : un formalisme à respecter scrupuleusement

La mise en jeu de la garantie suit un parcours précis. Une mise en demeure préalable du constructeur de reprendre les travaux — d’achever le chantier — reste infructueuse pendant 15 jours. Le maître d’ouvrage notifie alors la défaillance au garant par lettre recommandée avec accusé de réception, pièces à l’appui : contrat, constat d’huissier, mise en demeure, accusés de réception. Le garant doit prendre position : mandater une entreprise pour achever les travaux — verser au maître d’ouvrage les sommes nécessaires à l’achèvement.

Les garants opposent parfois des résistances : contestation de la défaillance, discussion sur l’avancement réel, minoration du coût d’achèvement. Le cabinet gère ces relations avec les garants — les sociétés de caution mutuelle du secteur, les assureurs spécialisés — avec la fermeté nécessaire : le régime de la garantie de livraison est d’ordre public, la jurisprudence sanctionne les garants dilatoires.

La réception de la maison : l’étape finale à ne pas négliger

La réception de la maison clôture le parcours CCMI — elle obéit à des règles propres à ce contrat. Le maître d’ouvrage peut se faire assister d’un professionnel lors de la réception ; lorsqu’il réceptionne seul, sans assistance, il bénéficie d’un délai de huit jours suivant la remise des clés pour notifier au constructeur les désordres apparents non signalés au procès-verbal. Cette session de rattrapage, propre au CCMI, est trop souvent ignorée des maîtres d’ouvrage.

Le solde de 5 % constitue le levier financier de la réception : en cas de réserves, le maître d’ouvrage consigne ce solde — entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties, à défaut auprès de la Caisse des dépôts — jusqu’à la levée complète des réserves. Le constructeur qui exige le paiement du solde malgré des réserves non levées, qui conditionne la remise des clés à ce paiement, viole le régime légal. Le cabinet intervient fréquemment à ce stade : la pression exercée au moment de la remise des clés est l’un des abus les plus courants du secteur.

Les pénalités de retard, les malfaçons réservées, les appels de fonds irréguliers se règlent idéalement dans le solde de tout compte — un décompte global que le cabinet établit, négocie, porte devant le tribunal judiciaire lorsque le constructeur refuse toute discussion.

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Un dernier point de vigilance : les avenants en cours de chantier. Toute modification du projet — surface, prestations, matériaux — doit faire l’objet d’un avenant écrit, chiffré, signé des deux parties. Les modifications verbales convenues sur le chantier alimentent les litiges de fin de chantier : sans écrit, le maître d’ouvrage conteste la facturation, le constructeur conteste la prestation gratuite. L’avenant systématique protège les deux parties.