Avocat en Droit de la Construction à Pau
Du Contrat au Contentieux
Vous avez souscrit un contrat de maison individuelle et le chantier se passe mal ? Vous avez confié à un maître d’œuvre ou un architecte la réalisation d’un chantier ? Vous avez acheté un bien immobilier en VEFA ? Le Cabinet LOPEZ pratique le droit de la construction depuis plus de 20 ans à Pau, pour les maîtres d’ouvrage, les entreprises du bâtiment, les assureurs.
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Le droit de la construction, en droit français, constitue une branche spécialisée du droit civil et du droit immobilier. Il encadre l’ensemble des règles juridiques applicables aux opérations de construction, depuis la conception jusqu’à la réception des ouvrages, en passant par l’exécution des travaux et la gestion des responsabilités des différents intervenants. Ce domaine est régi principalement par le Code civil (notamment les articles 1792 et suivants) et le Code de la construction et de l’habitation (CCH), influencé également par d’autres textes législatifs et réglementaires, par la jurisprudence.
Les Acteurs de la Construction
Le droit de la construction identifie plusieurs intervenants clés :
Définitions
● Le maître d'ouvrage :
Personne physique ou morale pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés.
● Le maître d'œuvre :
Professionnel chargé de la conception de l’ouvrage et du suivi de l’exécution des travaux (architecte, bureau d’études, etc.).
● Les entrepreneurs :
Entreprises ou artisans responsables de l’exécution matérielle des travaux.
● Les sous-traitants :
Intervenants exécutant une partie des travaux pour le compte des entrepreneurs.
● Les contrôleurs techniques :
Organismes chargés de vérifier la conformité des ouvrages aux normes en vigueur.
Les Contrats de Construction : CCMI, VEFA, Contrat d'Entreprise
Plusieurs types de contrats sont utilisés dans le cadre des opérations de construction :
Réglementé par les articles L. 231-1 et suivants du CCH, il encadre la construction de maisons individuelles pour les particuliers.
Le contrat d'entreprise :
Prévu par les articles 1779 et suivants du Code civil, il concerne la réalisation d’un ouvrage moyennant un prix convenu.
Le contrat de promotion immobilière :
Défini par l’article 1831-1 du Code civil, il permet à un promoteur de réaliser un programme immobilier pour le compte d’un client.
Régie par les articles L. 261-1 et suivants du CCH, elle concerne la vente d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction.
La Réception des Ouvrages et les Réserves
La réception est un acte fondamental qui marque l’achèvement des travaux et le point de départ des garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale). Prévue à l’article 1792-6 du Code civil, elle est définie comme l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves.
Lorsque des malfaçons ou des désordres apparents sont constatés à la réception, le maître d’ouvrage peut formuler des réserves, consignées dans le procès-verbal de réception. Ces réserves obligent l’entrepreneur à procéder aux réparations dans un délai convenu, sans quoi le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité contractuelle. L’absence de réserves prive le maître d’ouvrage de tout recours pour les défauts apparents non signalés.
Les Garanties Légales : Parfait Achèvement, Biennale, Décennale
Le droit de la construction impose aux constructeurs plusieurs garanties destinées à protéger le maître d’ouvrage. Ces garanties débutent à partir de la réception des ouvrages construits.
- La garantie de parfait achèvement : prévue par l’article 1792-6 du Code civil, elle oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage pendant l’année suivant la réception des travaux.
- La garantie biennale ou de bon fonctionnement : selon l’article 1792-3 du Code civil, elle couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage.
- La garantie décennale : en vertu de l’article 1792 du Code civil, elle engage la responsabilité du constructeur pendant dix ans pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
À retenir
La jurisprudence confirme que les clauses illégales, contraires à l’ordre public légal, sont réputées non écrites.
L'Assurance Construction : Dommages-Ouvrage et RC Décennale
Pour couvrir les risques liés aux garanties légales, le droit de la construction prévoit des assurances obligatoires :
L'assurance dommages-ouvrage :
Obligatoire pour le maître d’ouvrage, elle permet une indemnisation rapide des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice.
L'assurance responsabilité civile décennale :
Obligatoire pour les constructeurs, elle couvre leur responsabilité au titre de la garantie décennale.
Un constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil doit obligatoirement être assuré au titre de sa responsabilité décennale. Il est alors important pour le chef d’entreprise de s’interroger sur l’activité déclarée à son assureur par rapport aux ouvrages qu’il construit. L’assureur oppose systématiquement un refus d’assurance pour un risque non souscrit — une activité non déclarée ou un mode constructif exclu au contrat.
Les Normes Techniques et Réglementaires
Les constructions doivent respecter un ensemble de normes techniques et réglementaires, notamment :
- Les Documents Techniques Unifiés (DTU) : ils définissent les règles de l’art en matière de construction.
- Les normes européennes et françaises : elles fixent les exigences de performance et de sécurité des ouvrages.
- La réglementation thermique et environnementale : la RE2020 impose des standards en matière de performance énergétique et d’impact environnemental des bâtiments.
Le Contentieux de la Construction : Quels Recours ?
En cas de litige, plusieurs recours sont possibles :
L'expertise amiable :
Elle permet d’évaluer les désordres et d’en déterminer les causes sans que cette expertise soit engagée devant une juridiction.
L'expertise judiciaire :
Ordonnée par une juridiction qui nomme un expert, elle permet d’évaluer les désordres, d’en déterminer les causes et de chiffrer le coût des réparations.
L'action en responsabilité :
Le maître d’ouvrage peut engager la responsabilité du constructeur pour obtenir réparation des préjudices subis.
L'action en paiement :
Le constructeur peut solliciter d’une juridiction la condamnation du maître d’ouvrage à lui payer les factures non réglées, sous réserve que le délai de prescription ne soit pas expiré.
L'action en réception judiciaire :
Elle permet à la partie qui y trouve un intérêt de faire fixer par un juge la date de la réception des ouvrages construits. Cette date marque alors le point de départ des garanties légales.
Les procédures amiables :
La médiation, la conciliation visent à résoudre les différends sans recourir au juge.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour agir contre un constructeur ?
Tout dépend du désordre : un an après la réception au titre du parfait achèvement, deux ans pour les équipements dissociables, dix ans pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. L’action en paiement du constructeur obéit, elle, à la prescription de droit commun.
Faut-il un avocat pendant une expertise judiciaire ?
L’expertise judiciaire est une phase contradictoire déterminante : les observations formulées — les dires — pendant les opérations conditionnent le rapport final, sur lequel le tribunal fonde sa décision. L’assistance d’un avocat pratiquant la matière y est décisive.
Mon assureur décennale refuse de garantir un chantier : pourquoi ?
Le motif le plus fréquent est le risque non souscrit : l’activité réalisée sur le chantier ne correspond pas à l’activité déclarée au contrat, ou le mode constructif employé est exclu. Cette question mérite une analyse précise du contrat d’assurance et de la nomenclature d’activités.
Le Cabinet LOPEZ CAUBET à vos Côtés — des Deux Côtés de la Barre
Intervenant depuis près de vingt ans en droit de la construction, le cabinet a développé une expertise alliant compétences juridiques et maîtrise des aspects techniques spécifiques de la matière — ce qui lui permet d’anticiper les contentieux et de conseiller ses clients en amont des litiges.
La clientèle du cabinet comprend des assurances mutualistes, des entreprises de la construction, des gestionnaires de copropriété, des collectivités publiques, des particuliers. Cette pratique des deux côtés du contentieux — défense du maître d’ouvrage un jour, du constructeur ou de son assureur le lendemain — est un avantage concret : le cabinet connaît les arguments de chaque partie avant même qu’ils soient soulevés. Le cabinet plaide devant les tribunaux judiciaires de Pau, Bayonne, Dax, Mont-de-Marsan et Tarbes.
Pour aller plus loin
Pour Aller Plus Loin
Légifrance
Articles 1792
Le régime des garanties légales de construction est codifié sur Légifrance — Articles 1792 et suivants du Code civil.
Service public
Garanties applicables
Les garanties applicables après travaux sont présentées sur Service-Public.fr — Garanties de construction.
ADIL 64
RDV gratuit
Pour un premier renseignement gratuit en matière de construction, ADIL 64 — Conseil logement Pyrénées-Atlantiques.
AGC
Agence Qualité Construction
Les données sur les désordres de construction sont publiées par AQC — Agence Qualité Construction.
Un litige de construction à Pau, Bayonne, Dax, Mont-de-Marsan ou Tarbes ?
Pau · Bayonne · Dax · Mont-de-Marsan · Tarbes
Cabinet LOPEZ CAUBET, 15 rue d’Orléans, 64000 Pau
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